Pitfalls to avoid when buying property in Cyprus

Fallgropar att undvika när du köper egendom på Cypern

För att hjälpa potentiella köpare att inte göra kostbara misstag, skisserar Charles Savva de tio vanligaste fallgroparna du bör undvika när du köper egendom på Cypern och hur man säkrar att en egendomstransaktion löper smidigt och effektivt framåt.

Inte anlita en fastighetsadvokat

Att anlita en advokat som är specialiserad på fastigheter är av avgörande betydelse. De största felet som kan göras är att signera ett köpekontrakt, presenterat av en byggherre (allt för vanligt förekommande). Dessa kontrakt skyddar vanligtvis inte köparen och är generellt utformat till fördel för byggherren. Vidare bör köparen vara försiktig med advokater som jobbar med leverantörer och byggherrar och som därmed inte är opartiska. Detta är detsamma som att inte anlita en advokat. En pålitlig advokat är opartisk gentemot de andra parterna som är involverad i transaktionen. Detta är det viktigaste att beakta när man köper egendom på Cypern. En bra advokat gör de potentiella fallgroparna lättare att förhålla sig till. Kort sagt, fastighetsköp är en stor investering och bör inte genomföras utan att engagera en specialiserad fastighetsadvokat.

Övertyga dig om att egendomen inte är befästad med tveksamheter när det gäller ägarskap.

Fastigheten som ska köpas får inte vara föremål för tveksamheter när det gäller ägarskap, något som är vanligt vid till exempel skilsmässoförhandlingar. Ett sådant scenario kan undvikas genom att köpa egendom av en erkänd byggherre eller agent. Detta är emellertid inte alltid möjligt, speciellt under senare år, då byggföretagen har börjat inta en mellanhandsroll för vidareförsäljning (typiskt för fastigheter som de har utvecklat och sålt till kunder tidigare).

Dolda Provisioner

Dolda provisioner förhandlade mellan en agent eller mellanhand och leverantören (I de flesta fall en byggherre) är utan tvivel den mest kostbara fallgropen, när du köper egendom. Provisioner kan variera från 5 % till 50 % eller mer. Dessa kostnader kan undvikas genom att engagera en erkänd advokat som enkelt kan ge potentiella kunder de nödvändiga referenserna.

Underlåtenhet att värdera alla relevanta kostnader

Det är viktigt att beräkna mervärdesskatt (moms) (dvs. noll, 5 % eller 19 %), överföringsavgifter, (transfer fees) stämpelskatt (stamp duty), juridiska kostnader, utgifter och fastighetsskatt som gäller vid köp av fast egendom så tidigt som möjligt, för att kunna budgetera så precist som möjligt. Mva (Moms) är ofta missförstådd av byggherrar och rådgivare på Cypern. Fastighetsköpare som har gjort mva-val upptäcker ofta att de inte kan administrera sina fastigheter som de önskar eller står inför betydande momsskulder.

Betalning av reservationsavgift utan skriftliga villkor

Om en köpare blir ombedd att betala en reservationsavgift till en byggherre eller en agent för en fastighetsförsäljare, bör han se till att detta dokumenteras skriftligen, helst av en utsedd advokat, för att bekräfta, hur mycket som har betalats, omständigheterna kring en eventuell återbetalning och hela den fulla köpeskillingen för fastigheten, som i enskilda fall kan reduceras.

Undertecknande av försäljningskontrakt utan att ha genomfört ”due diligence” (tillämplig aktsamhet)

Även om advokater inte är skyldiga att genomföra due diligence med automatik, såsom t.ex en hypotekskontroll, (är fastigheten pantsatt?) bör en bra advokat självklart göra det. Under 2011 införde regeringen en specifik «performance law» för att ge ett försäljningskontrakt företräde över ett redan befintligt bostadslån. En kontroll bör dock göras för att undersöka om några lån har tagits med marken som säkerhet, innan köpet äger rum, för att undvika eventuella problem senare. Ett försäljningskontrakt kan inte utfärdas på rätt sätt utan att ta hänsyn till resultaten av dessa undersökningar. Vidare rekommenderas köparna att inte förlita sig på att byggherren genomför ”due diligens” även om de tillhandahåller officiella utdrag från landregistret och andra myndigheter.

Underlåtenhet att se till att ha allt skriftligt

Köparna rekommenderas att se till att alla förhandlade punkter anges i försäljningskontraktet, särskilt eventuella överenskomna tillägg. Detta inkluderar en översikt av nödvändiga reparationer eller skador.

Underlåtenhet att deponera säljkontraktet

Ett försäljningskontrakt måste deponeras i fastighetsregistret inom den tidsram som anges i lagen. Köparen förlorar viktiga juridiska rättigheter om detta inte är gjort. Vidare måste ett försäljningskontrakt stämplas inom den föreskrivna lagbestämda tidsramen, annars kommer köparen att få betala böter.

Bristande fokus på serviceavtal knutet till fastigheten

För många lyxvillor och lägenheter är det nödvändigt med ett förvaltningsavtal som täcker tjänster som ofta erbjuds av byggherren. Det är viktigt att köparen sätter sig in i och förstår alla villkor för att säkra och underhålla den köpta egendomen under eventuell frånvaro från Cypern.

Underlåtenhet att upprätta ett testamente

Cyperns lagstiftning reglerar all fast egendom belägen på Cypern, vilket innefattar en tvingande arvslag. Vissa kategorier av utländska köpare har emellertid rätt att kringgå dessa regler och kan upprätta ett testamente som anger de arvingar de önskar. Fastighetsköparen bör utarbeta ett testamente så fort som egendomen köpts på Cypern.

The author of this article, Charles Savva, is the Managing Director of C. Savva & Associates Ltd (S&A); a CySEC licensed Fiduciary Company and Private Client Services provider in Cyprus.

Read more at: http://www.news.cyprus-property-buyers.com/2018/02/16/pitfalls-to-avoid-when-buying-property-in-cyprus/id=00153205